ITBI: A persistência municipal e o Tema 1.113 do STJ
A resistência de municípios em aplicar o Tema 1.113 do STJ sobre a base de cálculo do ITBI gera incerteza. Entenda os impactos dessa controvérsia para suas transações imobiliárias e como mitigar riscos fiscais.
Fonte · STJ / Consultor Jurídico
A persistência de alguns municípios em desconsiderar a diretriz estabelecida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1.113 tem gerado um cenário de considerável insegurança jurídica para empresas e investidores no mercado imobiliário. Recentemente, o ConJur destacou essa resistência, que afeta diretamente a apuração do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
A decisão do STJ, consolidada no Tema 1.113, é clara: a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel para fins de IPTU, ou o valor declarado pelo contribuinte na transação, se este for superior. O que não se admite é a utilização de um valor de mercado arbitrado unilateralmente pelo município, muitas vezes por meio de laudos ou avaliações que não refletem a realidade fiscal do bem.
Essa orientação visa coibir a prática de cobranças abusivas e garantir a previsibilidade tributária. No entanto, observa-se que a interpretação e aplicação dessa tese por parte de diversas prefeituras ainda é um ponto de atrito. A insistência em adotar critérios próprios, desconsiderando a jurisprudência vinculante do STJ, força muitos contribuintes a buscar o Poder Judiciário para assegurar seus direitos.
Para as empresas que atuam com aquisições de ativos imobiliários, fusões e aquisições (M&A) que envolvem bens imóveis, ou fundos de investimento imobiliário, essa controvérsia representa um risco significativo. A incerteza quanto ao valor final do ITBI pode impactar diretamente o planejamento financeiro e a viabilidade de projetos. É fundamental que as companhias estejam atentas e busquem uma análise jurídica preventiva para cada transação.
A judicialização, embora muitas vezes necessária, pode ser evitada ou mitigada com um planejamento tributário robusto e a correta documentação das operações. A clareza do STJ deve prevalecer, e é essencial assegurar que os direitos dos contribuintes sejam respeitados.
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Aviso técnico. Esta nota tem caráter exclusivamente informativo e não constitui consulta jurídica nem substitui análise técnica do caso concreto.