ITBI: Nova lei e o impacto na base de cálculo

A nova Lei Complementar 227/2026, publicada recentemente, introduz uma mudança substancial na forma como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pode ser calculado, gerando um cenário de incerteza e debates jurídicos que merecem atenção de gestores e investidores corporativos.

Historicamente, a base de cálculo do ITBI tem sido um ponto de atrito entre contribuintes e municípios. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que o valor venal do imóvel para fins de ITBI deve ser o valor de mercado do bem, ou o valor da transação, prevalecendo o maior entre eles, mas nunca um valor arbitrado unilateralmente pelo município sem base em critérios objetivos.

A LC 227/2026, conforme noticiado pelo Consultor Jurídico (O impacto da LC 227/2026 na definição da base de cálculo do ITBI), parece buscar uma nova abordagem, que pode ser interpretada como uma tentativa de dar aos municípios maior autonomia para definir essa base, possivelmente através de valores de referência ou plantas genéricas de valores atualizadas. O desafio reside em como essa autonomia será exercida e se respeitará os princípios da legalidade, razoabilidade e a própria jurisprudência já estabelecida.

Para empresas que realizam aquisições de ativos imobiliários, fusões e aquisições (M&A) que envolvem patrimônio imobiliário, ou fundos de investimento com portfólio de imóveis, essa alteração é crítica. Um aumento na base de cálculo do ITBI pode significar um incremento significativo nos custos de transação, impactando a viabilidade de projetos e a rentabilidade de investimentos.

A incerteza jurídica gerada pela nova lei exige uma due diligence ainda mais aprofundada e uma análise fiscal meticulosa antes de qualquer operação imobiliária. É fundamental que as empresas avaliem os riscos de autuações fiscais e considerem estratégias de planejamento tributário para mitigar potenciais impactos. Acompanhar de perto a regulamentação municipal e as futuras decisões judiciais sobre o tema será essencial.

A discussão sobre a base de cálculo do ITBI não é nova, mas a LC 227/2026 reacende o debate com novos contornos. É um momento para cautela e para buscar assessoria jurídica especializada para navegar por esse cenário em evolução.