Built to suit: multa de todos os aluguéis tem aval, com limites

Quem assina um contrato built to suit assume, na prática, o risco de pagar o prazo inteiro se sair antes, e o Enunciado n. 67 reforça que a cláusula que diz isso é válida. A lógica é simples: o locador compra, constrói ou reforma o imóvel conforme a especificação do locatário. Se o inquilino pudesse sair por uma multa simbólica, o investimento ficaria sem lastro.

No mês passado, o STJ divulgou enunciados científicos, entre eles o de n. 67, segundo o qual é válida, nessa modalidade de locação, a cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos aluguéis devidos. Convém medir o peso do texto: enunciado científico é orientação interpretativa, não súmula nem precedente vinculante. Ele indica como a matéria vem sendo lida, mas não obriga nenhum juiz a decidir assim.

O que dá solidez à orientação é a própria lei. O art. 54-A da Lei 8.245/1991, incluído pela Lei 12.744/2012, determina que no built to suit prevalecem as condições livremente pactuadas. Seu § 2º fixa o teto: em caso de denúncia antecipada pelo locatário, a multa não pode exceder a soma dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Uma cláusula de 100% dos aluguéis vincendos está, portanto, no limite do que a lei permite, e não acima dele.

É justamente por estar no limite que a redação importa. O art. 413 do Código Civil manda o juiz reduzir equitativamente a penalidade quando ela for manifestamente excessiva ou quando houver cumprimento parcial da obrigação. O enunciado afirma a validade da cláusula, mas não retira esse controle. Tratá-lo como garantia de cobrança integral em qualquer hipótese é leitura imprudente.

Para o locador, o cuidado prático é documentar o investimento específico: projeto, custo da obra, prazo de retorno e a relação entre esses números e o aluguel pactuado. Se a multa for discutida, é esse material que demonstra proporcionalidade. Para o locatário, a negociação vale mais do que a esperança de revisão posterior: multa escalonada e decrescente ao longo do prazo, hipóteses de saída sem penalidade plena e regras claras de cessão ou sublocação costumam custar menos do que um litígio. Cada contrato tem suas particularidades e pede análise especializada antes da assinatura.

Para uma empresa em Campinas/SP que está para contratar um galpão logístico ou uma unidade industrial sob medida, a conclusão é direta: a multa equivalente a todos os aluguéis é lícita e deve ser tratada como o custo real de uma saída antecipada. Vale revisar agora os contratos em curso e as minutas em negociação, calibrando a penalidade ao investimento efetivamente feito pelo locador.

Para aplicar isso ao seu caso, veja a página sobre locações comerciais.

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