Eixo · Imobiliário e Investimentos
Locações Comerciais e Built to Suit
Estruturação contratual de locações estratégicas
Em resumo
- O locatário comercial tem direito à renovação se o contrato escrito somar cinco anos e a atividade no mesmo ramo, três (Lei 8.245/1991, art. 51).
- A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência (art. 51, § 5º).
- Depois de três anos de vigência ou do último acordo, qualquer das partes pode pedir a revisão do aluguel ao preço de mercado (art. 19).
- No built to suit prevalece o contrato: é possível renunciar à revisão, e a multa por saída antecipada tem como teto os aluguéis restantes (art. 54-A).
Visão geral
Locação comercial é o contrato que assegura a uma empresa o uso de um imóvel por prazo e preço definidos e, em muitos casos, a permanência do ponto. A Lei do Inquilinato protege o locatário que preenche requisitos de prazo e atividade, mas deixa às partes ampla liberdade em operações atípicas, como a locação em shopping center e o built to suit, em que o contrato pesa mais que a lei.
O escritório atua do lado do locador e do lado do locatário em locações de lojas, lajes corporativas, galpões logísticos, imóveis industriais e espaços em shopping center, inclusive em carteiras com dezenas de contratos. O trabalho vai da negociação do contrato e das garantias à revisão do aluguel, à renovação e à desocupação, e inclui operações em que o imóvel é construído ou reformado para o locatário.
A renovação compulsória é o direito central do locatário comercial. Ela exige contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos, admitida a soma de contratos escritos ininterruptos, e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos (Lei 8.245/1991, art. 51). A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência (art. 51, § 5º), e é nula a cláusula que afaste esse direito (art. 45). Fora da renovação, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19).
No built to suit, o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel conforme especificação do locatário, que o aluga por prazo determinado. Nessa modalidade prevalecem as condições livremente pactuadas, as partes podem renunciar à revisão do aluguel durante a vigência, e a multa pela saída antecipada pode chegar à soma dos aluguéis que faltam até o fim do prazo (art. 54-A). Em shopping center também prevalecem as condições pactuadas, com limites às despesas que o empreendedor pode cobrar dos lojistas (art. 54). Nos dois casos, o contrato é a principal fonte das regras da relação.
O escritório tem sede em Campinas (SP) e atende locadores e locatários de todo o Brasil, presencialmente e on-line.
Quando contratar
- Negociação de locação de loja, laje corporativa, galpão ou espaço em shopping center
- Construção ou reforma de imóvel sob medida para um locatário
- Contrato com vencimento próximo e interesse em renovar ou em retomar o imóvel
- Aluguel distante do valor de mercado, para mais ou para menos
- Venda do imóvel locado ou proposta de compra recebida pelo locador
- Inadimplemento do locatário ou necessidade de desocupar o imóvel
Temas de atuação
Frentes técnicas conduzidas pela prática.
Locações típicas e atípicas
Estruturação adequada ao tipo de operação e aos objetivos das partes.
Built to Suit
Contratos com prazo estendido e garantias proporcionais ao investimento.
Garantias locatícias
Estruturação de garantias reais, fiança, seguro fiança e outras modalidades.
Revisão e renegociação
Acompanhamento jurídico em revisões judiciais e renegociações contratuais.
Tipos de operação
Operações representativas conduzidas pela prática.
Como conduzimos
Estrutura da locação
Definição do tipo de contrato (típico, em shopping center ou built to suit), do prazo, do reajuste e da distribuição de despesas, tributos e obras.
Garantia
Escolha entre caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, respeitada a vedação de mais de uma no mesmo contrato.
Contrato e registro
Redação e negociação do contrato e, quando convier, registro ou averbação na matrícula para proteger a vigência e o direito de preferência.
Acompanhamento
Controle dos prazos de reajuste, revisão e renovação, e orientação sobre benfeitorias, sublocação e cessão.
Disputas
Ações renovatórias, revisionais, de despejo e de cobrança, e negociação de acordos de saída ou de readequação do aluguel.
Base legal
- Lei 8.245/1991, arts. 4º, 19, 27 a 35 e 37: devolução antecipada, revisional, preferência, benfeitorias e garantias
- Lei 8.245/1991, arts. 45, 51 a 57 e 59: nulidades, locação não residencial, renovação compulsória e despejo
- Lei 8.245/1991, arts. 54 e 54-A: shopping center e built to suit
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 565 a 578 e 818 a 839: locação de coisas e fiança
- Lei 6.015/1973, art. 167: registro e averbação do contrato de locação na matrícula
Perguntas frequentes
O locador pode recusar a renovação?
Pode, nas hipóteses do art. 52 da Lei 8.245/1991, como obras determinadas pelo Poder Público que importem radical transformação do imóvel, ou uso pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, de que ele, o cônjuge, ascendente ou descendente detenha a maioria do capital. Nesse último caso, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação abrangia o fundo de comércio (art. 52, § 1º).
Posso sair do imóvel antes do fim do contrato?
O locatário pode devolver o imóvel durante o prazo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta dela, a que for fixada judicialmente (Lei 8.245/1991, art. 4º). No built to suit, a multa convencionada pode chegar à soma dos aluguéis que faltam até o fim do contrato (art. 54-A, § 2º).
O locatário tem preferência se o imóvel for vendido?
Tem, em igualdade de condições com terceiros (Lei 8.245/1991, art. 27), e deve manifestar aceitação integral em trinta dias (art. 28). Se for preterido, pode pedir perdas e danos ou, depositando o preço e as despesas, haver para si o imóvel, desde que o requeira em seis meses do registro da venda e que o contrato esteja averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação (art. 33).
As benfeitorias feitas pelo locatário são indenizadas?
Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias são indenizáveis ainda que não autorizadas, assim como as úteis, se autorizadas, e permitem o direito de retenção (Lei 8.245/1991, art. 35). O STJ consolidou que é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, o que torna a redação dessa cláusula decisiva antes de qualquer obra.
O que acontece quando termina o prazo da locação comercial?
A locação por prazo determinado cessa de pleno direito no fim do prazo, sem necessidade de notificação; se o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada por prazo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 56). A partir daí, o locador pode denunciá-la por escrito com trinta dias para a desocupação (art. 57). Em hipóteses específicas, a lei admite liminar de desocupação em quinze dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º).
Revisado por Vinycius Almeida Arantes em .
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Aplicação ao caso concreto
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