Vendas fortes não substituem a segregação do patrimônio

Vendas aquecidas em um trimestre dizem pouco sobre a solidez de uma incorporadora. O que a sustenta é o quanto cada obra está juridicamente separada das demais, e as prévias do 3T26 reabrem essa discussão num momento em que o mercado olha só para o volume.

Segundo o Money Times, que reuniu a leitura de analistas, Tenda, MRV e Cury viram suas ações subir depois da divulgação das prévias operacionais. A Cury registrou R$ 1,8 bilhão em vendas líquidas, alta de 10,7% na comparação anual. A Tenda lançou 11 empreendimentos, com VGV de R$ 1,52 bilhão. São números de volume. Não revelam como cada projeto foi estruturado, e é aí que o risco do comprador e do investidor realmente mora.

Todo lançamento é uma obra que levará anos para ser entregue, financiada em boa parte pelo dinheiro de quem comprou na planta. O problema não está na venda de hoje, mas na entrega de amanhã. Por isso, a incorporação imobiliária costuma ser conduzida por uma SPE (sociedade de propósito específico), empresa criada só para aquele empreendimento, combinada com o patrimônio de afetação. Esse instituto está previsto nos arts. 31-A e seguintes da Lei 4.591/1964, incluídos pela Lei 10.931/2004.

Na prática, a afetação separa terreno, acessões e recursos da obra do patrimônio geral do incorporador. Esses bens respondem pela conclusão do prédio e pela entrega das unidades. Se o grupo enfrenta dificuldade em outra frente, a obra afetada não é levada junto. A afetação só existe, porém, depois de averbada na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis (art. 31-B). Incorporadora grande e ação em alta não substituem essa averbação.

Para o investidor que entra em uma SPE, o ponto é o mesmo, em outra versão. Vale conferir se o patrimônio da sociedade está de fato segregado, como o contrato social e o acordo de sócios tratam aportes, distribuição de resultados e responsabilidade em caso de atraso. Um bom trimestre de vendas não corrige uma estrutura mal desenhada.

Para uma empresa ou família em Campinas/SP que compra na planta, aporta em uma SPE ou cede terreno para incorporação, o primeiro passo é pedir a matrícula atualizada no Registro de Imóveis competente. Nela se confirmam o registro da incorporação e a averbação do patrimônio de afetação, antes de assinar qualquer instrumento. Cada operação tem particularidades, e a análise do contrato e da estrutura societária deve ser feita com acompanhamento jurídico especializado.

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