Advogado imobiliário em Campinas, SP: compra e venda, locação comercial, incorporação e regularização de imóveis

A auditoria começa pela matrícula, onde se registram os títulos de transmissão, as garantias reais, as penhoras e os demais atos previstos no art. 167 da Lei 6.015/1973, e pela cadeia dominial, que mostra de quem o vendedor adquiriu o imóvel e como. A propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245), e até lá o vendedor continua a ser havido como dono. Por isso o intervalo entre a assinatura e o registro é o período mais sensível da operação e precisa ser tratado no contrato: condições para o pagamento, prazos, responsabilidade por débitos e consequências de um impedimento que surja.

A matrícula, porém, não mostra tudo. Os impostos sobre a propriedade, as taxas e as contribuições de melhoria sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo prova de quitação no título (Código Tributário Nacional, art. 130), e o adquirente de unidade em condomínio responde pelas dívidas condominiais do vendedor (Código Civil, art. 1.345). Processos contra os vendedores também importam: a alienação feita quando tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência é fraude à execução (Código de Processo Civil, art. 792, IV), e o Superior Tribunal de Justiça entende que o seu reconhecimento depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente (Súmula 375).

A Lei 13.097/2015 reforçou a posição de quem confia na matrícula, ao prever que atos não registrados ou averbados nela, em regra, não podem ser opostos ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel (art. 54). Ainda assim, a prudência manda examinar as certidões pessoais dos vendedores, a situação de quem ocupa o imóvel e a regularidade urbanística, que nem sempre aparecem na matrícula.

Há riscos que só aparecem na cadeia dominial: venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge (Código Civil, art. 496), venda de parte de imóvel indivisível a estranho sem oferta aos demais condôminos (art. 504), promessa de compra e venda registrada em favor de terceiro (arts. 1.417 e 1.418) e alienação fiduciária ainda não cancelada, caso em que a propriedade resolúvel é do credor (Lei 9.514/1997, art. 22). Quem comprou por compromisso não registrado não está desprotegido: o STJ reconhece o direito do promitente comprador à adjudicação compulsória independentemente do registro do compromisso (Súmula 239) e admite embargos de terceiro fundados na posse advinda dele, ainda que sem registro (Súmula 84).

A Lei 8.245/1991 assegura ao locatário de imóvel não residencial o direito à renovação compulsória quando o contrato foi celebrado por escrito e por prazo determinado, o prazo mínimo do contrato (ou a soma ininterrupta dos prazos) é de cinco anos e o locatário explora o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos (art. 51). A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência (art. 51, § 5º), e é nula a cláusula que afaste o direito (art. 45). Fora da renovação, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19).

As garantias da locação são escolhidas entre caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37). O STJ entende válida a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação (Súmula 549) e válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula 335), de modo que a redação dessa cláusula decide quem arcará com as obras do locatário. Em caso de venda do imóvel locado, o locatário tem preferência em igualdade de condições (art. 27), e, para que o contrato por prazo determinado valha contra o adquirente, ele deve conter cláusula de vigência em caso de alienação e estar averbado na matrícula (arts. 8º e 33).

No built to suit, o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel conforme as especificações do locatário, para locá-lo por prazo determinado. Prevalecem as condições livremente pactuadas, as partes podem renunciar à revisão do aluguel durante a vigência, e a multa pela devolução antecipada pode chegar à soma dos aluguéis a receber até o termo final (Lei 8.245/1991, art. 54-A). Em espaços de shopping center também prevalecem as condições pactuadas, com limites às despesas que o empreendedor pode cobrar dos lojistas (art. 54). Nesses contratos o texto é a principal fonte de regras, e é nele que se negociam o prazo, o investimento a amortizar, o reajuste, as hipóteses de rescisão e o destino das benfeitorias.