Eixo · Imobiliário e Investimentos
Estruturação de Fundos
Constituição e organização jurídica de veículos de investimento
Em resumo
- Fundo de investimento é condomínio de natureza especial (Código Civil, art. 1.368-C, incluído pela Lei 13.874/2019), regulado pela Resolução CVM 175/2022.
- O regulamento pode limitar a responsabilidade do cotista ao valor de suas cotas e criar classes com patrimônio segregado (Código Civil, art. 1.368-D).
- O FII é condomínio fechado, sem resgate, e seus imóveis ficam em propriedade fiduciária da administradora, separados do patrimônio dela (Lei 8.668/1993, arts. 2º, 6º e 7º).
- Administrador e gestor são os prestadores de serviços essenciais do fundo, com atribuições distintas definidas no regulamento.
Visão geral
Fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituída como condomínio de natureza especial, destinada à aplicação em ativos financeiros, bens e direitos (Código Civil, art. 1.368-C, incluído pela Lei 13.874/2019). A Resolução CVM 175/2022 reorganizou a regulação dos fundos, com classes de cotas de patrimônio segregado e a possibilidade de limitar a responsabilidade do cotista.
O escritório atua na constituição e na reorganização de fundos imobiliários (FII), fundos de investimento em participações (FIP) e fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), para gestores, incorporadoras, famílias empresárias e investidores que aportam ativos. O trabalho cobre o desenho da estrutura, o regulamento, os contratos com os prestadores de serviços e a governança entre cotistas, gestor e administrador.
Com a redação dada pela Lei 13.874/2019, o Código Civil permite que o regulamento limite a responsabilidade de cada investidor ao valor de suas cotas, limite a responsabilidade dos prestadores de serviços ao cumprimento dos próprios deveres, sem solidariedade, e crie classes de cotas com direitos e obrigações distintos e patrimônio segregado para cada uma (art. 1.368-D). A Resolução CVM 175/2022 adotou essa estrutura: o regulamento tem uma parte geral e anexos para cada classe, e as regras de cada categoria de fundo estão em anexos normativos próprios. Administrador e gestor são os prestadores de serviços essenciais, e a divisão de atribuições entre eles precisa estar clara no regulamento e nos contratos.
O FII é constituído como condomínio fechado, sem resgate de cotas (Lei 8.668/1993, art. 2º). Os imóveis do fundo são adquiridos pela administradora em caráter fiduciário e não se comunicam com o patrimônio dela (arts. 6º e 7º), e o cotista não exerce direito real sobre os imóveis nem responde pessoalmente por obrigações relativas a eles, salvo a de integralizar as cotas subscritas (art. 13). No FIP, a regulação da CVM exige que o fundo participe do processo decisório das sociedades investidas, com influência efetiva na definição de sua política estratégica e na gestão.
A tributação dos fundos e dos cotistas depende da categoria, da composição da carteira e do perfil dos investidores, e é examinada com a assessoria tributária antes da constituição. O escritório tem sede em Campinas (SP) e atende gestores, empresas e investidores de todo o Brasil, presencialmente e on-line.
Quando contratar
- Gestora que vai lançar um fundo ou uma nova classe de cotas
- Incorporadora ou proprietário que pretende aportar imóveis em FII
- Família empresária que avalia um FIP como veículo de participações
- Adaptação de regulamento antigo à estrutura de classes da Resolução CVM 175/2022
- Troca de administrador ou gestor, mudança de política de investimento ou fusão de fundos
- Conflito entre cotistas, gestor e administrador sobre decisões de investimento ou de assembleia
Temas de atuação
Frentes técnicas conduzidas pela prática.
Constituição de fundos
Elaboração de regulamentos, prospectos e demais documentos constitutivos.
Conformidade regulatória
Adequação às normas da CVM e demais reguladores aplicáveis.
Estruturação de classes de cotas
Desenho de estruturas multiclasse com diferentes direitos econômicos.
Governança
Constituição de comitês, definição de quóruns e regramento das relações entre cotistas.
Captações e emissões
Estruturação jurídica de ofertas públicas e privadas de cotas.
Contratos com prestadores
Negociação com administradores, custodiantes, gestores e auditores.
Tipos de operação
Operações representativas conduzidas pela prática.
Como conduzimos
Desenho do veículo
Escolha da categoria do fundo, das classes e subclasses de cotas, do público-alvo e do regime de responsabilidade, com a assessoria tributária e os futuros prestadores de serviços.
Regulamento
Redação da parte geral e dos anexos de cada classe: política de investimento, remuneração dos prestadores, assembleia, quóruns, conflito de interesses e liquidação.
Prestadores de serviços
Negociação dos contratos com administrador, gestor, custodiante e demais prestadores, com a divisão de atribuições e de responsabilidades.
Oferta das cotas
Estruturação da distribuição das cotas, com os documentos exigidos pela Resolução CVM 160/2022 quando houver oferta pública.
Vida do fundo
Assembleias, alterações de regulamento, aportes de ativos, substituição de prestadores e situações de conflito entre cotistas.
Base legal
- Lei 13.874/2019: inclusão dos arts. 1.368-C a 1.368-F no Código Civil, sobre fundos de investimento, responsabilidade do cotista e classes de cotas
- Resolução CVM 175/2022: constituição, funcionamento e divulgação de informações dos fundos de investimento
- Lei 8.668/1993, arts. 2º, 6º, 7º e 13: fundo de investimento imobiliário, propriedade fiduciária e posição do cotista
- Resolução CVM 160/2022: ofertas públicas de distribuição, inclusive de cotas de fundos
Perguntas frequentes
O cotista pode perder mais do que investiu?
Se o regulamento limitar a responsabilidade dos cotistas ao valor de suas cotas, como permite o art. 1.368-D do Código Civil, a perda fica, em regra, limitada a esse valor. Sem a limitação, se o patrimônio da classe ficar negativo, os cotistas podem ser chamados a aportar recursos. O regime precisa constar do regulamento e ser compreendido pelos investidores antes da subscrição.
O que muda com as classes de cotas?
O mesmo fundo pode ter classes com políticas de investimento, públicos e direitos distintos, cada uma com patrimônio segregado, de modo que o patrimônio de uma classe responde apenas pelas obrigações dela (Código Civil, art. 1.368-D, III, e Resolução CVM 175/2022).
O cotista de FII é dono dos imóveis do fundo?
Não. O cotista não exerce direito real sobre os imóveis do fundo e não responde pessoalmente por obrigações relativas a eles, salvo a de pagar o valor integral das cotas subscritas (Lei 8.668/1993, art. 13). Seus direitos são os previstos no regulamento e na regulação, como rendimentos, informações e voto em assembleia. Como o FII é condomínio fechado, a saída se dá pela venda das cotas, e não por resgate (art. 2º).
Qual a diferença entre administrador e gestor?
Na Resolução CVM 175/2022, os dois são prestadores de serviços essenciais. Em linhas gerais, o administrador responde pela estrutura do fundo, pelos registros, pelas informações e pela relação com cotistas e reguladores, e o gestor toma as decisões de investimento da carteira. O regulamento e os contratos definem as atribuições de cada um, e o Código Civil permite limitar a responsabilidade dos prestadores ao cumprimento dos próprios deveres, sem solidariedade (art. 1.368-D, II).
O FIP precisa participar da gestão das empresas investidas?
Sim. A regulação da CVM exige que o FIP participe do processo decisório das sociedades investidas, com influência efetiva na definição de sua política estratégica e na gestão, por exemplo por meio de membros no conselho de administração ou de acordo de acionistas. Isso precisa ser considerado na negociação dos documentos societários da investida.
Revisado por Vinycius Almeida Arantes em .
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Aplicação ao caso concreto
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