Eixo · Imobiliário e Investimentos
Operações Imobiliárias
Assessoria jurídica em transações de ativos imobiliários
Em resumo
- A propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).
- O adquirente responde pelos impostos e taxas do imóvel não quitados, salvo prova de quitação no título (CTN, art. 130), e pelas dívidas de condomínio (Código Civil, art. 1.345).
- A promessa de compra e venda registrada e sem arrependimento dá ao comprador direito real à aquisição (arts. 1.417 e 1.418).
- Unidades de incorporação e lotes só podem ser comercializados depois do registro no cartório de imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32, e Lei 6.766/1979, art. 37).
Visão geral
Operação imobiliária é a compra, venda, permuta, incorporação ou estruturação de um negócio cujo objeto é um imóvel. O contrato resolve preço e prazo, mas a propriedade só muda de mãos com o registro, e o que a matrícula, as certidões e a situação urbanística revelam define se o negócio se fecha nas condições propostas.
O escritório atua em aquisições e alienações de imóveis corporativos, logísticos, comerciais e residenciais, permutas, incorporações, loteamentos, sale and leaseback e regularizações, para empresas, incorporadoras, fundos, investidores e famílias. A condução cobre todas as fases, da viabilidade à auditoria documental, à negociação, à escritura e ao registro, em conjunto com a contabilidade, a engenharia e os corretores envolvidos.
A propriedade imóvel se transfere entre vivos pelo registro do título no Registro de Imóveis, e enquanto ele não ocorre o vendedor continua a ser havido como dono (Código Civil, art. 1.245, § 1º). Por isso o intervalo entre assinatura e registro é o período mais sensível da operação, e o contrato precisa tratar dele: condições para o pagamento, prazos, responsabilidade por débitos e consequências de um impedimento que surja. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrada, dá ao comprador direito real à aquisição e permite exigir a escritura ou a adjudicação do imóvel (arts. 1.417 e 1.418).
Alguns débitos acompanham o imóvel. Os impostos sobre a propriedade, as taxas e as contribuições de melhoria sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo se o título trouxer prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130), e o adquirente de unidade em condomínio responde pelas dívidas condominiais do vendedor, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Na incorporação, o incorporador só pode negociar as unidades depois do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32), e a venda de lote em loteamento ou desmembramento não registrado é vedada (Lei 6.766/1979, art. 37).
O escritório tem sede em Campinas (SP) e atende operações em todo o Brasil, presencialmente e on-line.
Quando contratar
- Compra ou venda de imóvel corporativo, galpão logístico ou portfólio de imóveis
- Permuta de terreno por unidades a construir
- Lançamento de incorporação ou de loteamento
- Venda do imóvel ocupado pela empresa com locação de volta para continuar a operação
- Imóvel com matrícula irregular, construção não averbada ou posse sem título
- Compra de imóvel de vendedor com dívidas, processos ou herdeiros envolvidos
Temas de atuação
Frentes técnicas conduzidas pela prática.
Compra e venda de imóveis corporativos
Edifícios comerciais, lajes corporativas, galpões logísticos e portfólios imobiliários.
Incorporações e loteamentos
Estruturação jurídica de empreendimentos, registros e instrumentos contratuais.
Permutas e operações estruturadas
Permutas físicas, financeiras e operações com torna em diferentes estruturas tributárias.
Análise documental e cadeia dominial
Verificação de regularidade, restrições registrais, ônus e passivos vinculados.
Conformidade urbanística
Análise de zoneamento, uso, ocupação, alvarás e exigências da legislação municipal.
Planejamento tributário imobiliário
Estruturação fiscal eficiente para aquisição, alienação e gestão de ativos imobiliários.
Tipos de operação
Operações representativas conduzidas pela prática.
Como conduzimos
Viabilidade
Leitura da matrícula, do uso permitido pelo zoneamento e da estrutura da operação, com estimativa dos tributos e dos custos de escritura e registro.
Auditoria documental
Certidões do imóvel e dos vendedores, cadeia dominial, ônus, débitos fiscais e condominiais e situação urbanística, com relatório de riscos.
Contrato
Promessa de compra e venda, permuta ou contrato de incorporação, com condições para o pagamento, retenções e responsabilidade por débitos anteriores.
Escritura e registro
Acompanhamento da escritura, do recolhimento do ITBI e do registro, com atendimento às exigências do cartório.
Pós-fechamento
Averbações, atualização do cadastro municipal e das concessionárias, e acompanhamento das obrigações que sobrevivem ao fechamento.
Base legal
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 481 a 532: compra e venda
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.225, 1.228, 1.245 a 1.247, 1.417 e 1.418: direitos reais, propriedade, registro e promessa de compra e venda
- Lei 6.015/1973, arts. 167 e 216-A: atos de registro e usucapião extrajudicial
- Lei 4.591/1964, arts. 28 a 32: incorporação imobiliária
- Lei 6.766/1979: parcelamento do solo urbano
- Lei 13.465/2017: regularização fundiária urbana (Reurb)
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), art. 130: responsabilidade do adquirente por tributos do imóvel
- Constituição Federal, art. 156, II e § 2º, I: ITBI e imunidade na integralização de capital
Perguntas frequentes
A escritura transfere a propriedade?
Não sozinha. A escritura é o título; a propriedade se transfere com o registro dele na matrícula do imóvel (Código Civil, art. 1.245). Até lá, o vendedor continua a ser havido como dono, e uma penhora ou outro registro feito nesse intervalo pode afetar o comprador. Por isso o registro deve ser providenciado logo depois da assinatura.
Quem paga as despesas da compra?
Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, e as da tradição, a cargo do vendedor (Código Civil, art. 490). O ITBI é imposto municipal (Constituição Federal, art. 156, II), e cada município define alíquota e procedimento. Débitos de IPTU e de condomínio anteriores à venda devem ser verificados antes da escritura, porque acompanham o imóvel.
O que acontece se a área real for diferente da informada?
Na venda por medida de extensão, se a área não corresponder à informada, o comprador pode exigir o complemento e, não sendo possível, pedir a resolução ou o abatimento do preço (Código Civil, art. 500). Presume-se que a referência às dimensões foi apenas enunciativa quando a diferença não passa de um vigésimo da área total, salvo se o comprador provar que, nessas condições, não teria feito o negócio. Se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, não há complemento de área (art. 500, § 3º).
Quando o ITBI é devido?
O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de imóveis e de direitos reais sobre eles, exceto os de garantia, e sobre a cessão de direitos à sua aquisição (Constituição Federal, art. 156, II). O STF fixou que o fato gerador ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá pelo registro. Alíquota, base de cálculo e procedimento seguem a lei de cada município.
Um imóvel irregular pode ser regularizado?
Depende da irregularidade. Construção não averbada exige regularização na prefeitura e averbação na matrícula. A posse prolongada sem título pode ser convertida em propriedade por usucapião, inclusive diretamente no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-A), e núcleos urbanos informais podem ser regularizados pela Reurb (Lei 13.465/2017).
Revisado por Vinycius Almeida Arantes em .
Outras práticas em Imobiliário e Investimentos
Frentes complementares conduzidas pelo escritório.
Due Diligence Imobiliária
Análise criteriosa de riscos antes da aquisição
Estruturação de Fundos
Constituição e organização jurídica de veículos de investimento
Locações Comerciais e Built to Suit
Estruturação contratual de locações estratégicas
Negócios Imobiliários Estruturados
Operações imobiliárias com componentes financeiros e societários
Aplicação ao caso concreto
Para entender como esta prática se aplica à sua operação, fale com o escritório.